4 Şubat 2026 tarihli ve 33158 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanan 6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik, yayımı tarihinde yürürlüğe girdi. Değişiklik kamuoyunda ağırlıklı olarak tapu şerhi ve teminat oranı başlıkları üzerinden tartışıldı.
Uygulamada asıl ağırlığı taşıyan düzenleme ise Yönetmeliğin 15 inci maddesinde: malik toplantısının ve karara katılmayanlara yapılacak bildirimin usule bağlanması, ve bu usulün yapı ruhsatı aşamasında idari denetime tabi tutulması.
Karar yeter sayısı değişmedi, karara giden yol değişti
6306 sayılı Kanun'un 6. maddesi uyarınca riskli yapılarda, yapıların yıktırılmış olması şartı aranmaksızın yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usullerle yeniden değerlendirilmesine, sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile karar veriliyor. Salt çoğunluk esası yeni değil; “en az üçte iki” ibaresinin yerini 7471 sayılı Kanun ile 2023 yılında almıştı.
Yeni Yönetmeliğin değiştirdiği 15 inci maddenin ikinci fıkrası, bu karara nasıl ulaşılacağını düzenliyor.
Buna göre riskli yapıların bulunduğu parsellerde yapılacak yeni uygulamalar hakkında karar alınmak üzere, maliklerden birinin istemi ile bütün malikler toplantıya çağrılır. Hüküm emredici; çağrı bir imkân değil.
Toplantının yeri ve zamanı Ek-12'de yer alan form doldurularak bildiriliyor. Bildirim ya ilgili muhtarlıkta, ya da riskli yapıların henüz yıktırılmadığı durumlarda bina kapısında veya duyuru panosunda on beş gün süreyle ilan edilerek, ya da noter vasıtasıyla yapılıyor. İlan yoluyla yapılan bildirimlerde toplantı yeri ve zamanı, ilanın son günü tüm paydaşlara tebliğ edilmiş sayılıyor.
Toplantı, hisseleri oranında paydaşların en az salt çoğunluğu ile yapılıyor; yine en az salt çoğunlukla alınan karar taraflarca imzalanarak tutanağa bağlanıyor.
Karara katılmayanlara bildirim: sürenin başlangıcı yönteme bağlı
Alınan karar ve anlaşma şartlarını ihtiva eden teklif — veya teklifin görülüp incelenebileceği yer — karara katılmayanlara bildiriliyor. Bildirim yöntemi malikin tapudaki durumuna göre ayrışıyor: tapuya elektronik tebligat adresi bildirenlere elektronik tebligat adresi üzerinden, bildirmeyenlere noter vasıtasıyla veya riskli yapılarda Ek-8, riskli alanlar ile rezerv yapı alanlarında Ek-10 formu doldurularak muhtarlıkta on beş gün süreyle ilan edilmek suretiyle.
Bildirimin ne zaman yapılmış sayılacağı da yönteme göre farklı. Elektronik yolla yapılan bildirim, bildirimin muhatabın elektronik adresine ulaştığı tarihi izleyen beşinci günün sonunda; muhtarlıkta ilan suretiyle yapılan bildirim ise ilanın son günü yapılmış sayılıyor.
Bu ayrım önemli, çünkü karara katılmayan malike tanınan on beş günlük süre bu tarihten işlemeye başlıyor. Bildirimin yapıldığı veya yapılmış sayıldığı tarihten itibaren on beş gün içinde teklifin incelenmemesi ya da salt çoğunlukla alınan kararın ve teklifin kabul edilmemesi halinde, arsa payları Başkanlıkça tespit edilecek veya ettirilecek rayiç değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulüyle satılıyor.
İlan suretiyle yapılan bildirimde teklifin incelenmesi iki yoldan sağlanabiliyor: belgelerin muhtarlığa teslim edilmesi, ya da anlaşma sağlayan müteahhit, Başkanlık, İdare veya TOKİ tarafından taşınmazın bulunduğu il sınırları içinde belirlenen bir adreste inceleme imkânı tanınması.
Değişikliğin merkezindeki hüküm: ruhsat öncesi ön inceleme
15 inci maddenin dördüncü fıkrası, yukarıdaki usulü yapı ruhsatının ön şartına dönüştürüyor.
Salt çoğunlukla alınan karara istinaden İdareye yapılacak yapı ruhsatı başvurusundan önce, kararın ve anlaşma şartlarını ihtiva eden teklifin — veya teklifin incelenebileceği yerin — karara katılmayan maliklere ikinci fıkrada belirtilen şekilde tebliğ edilmiş olması ve bu maliklerin hisselerinin 15/A maddesi uyarınca satışı için Müdürlüğe, yetki devri yapılmışsa İdareye müracaat edilmiş olması gerekiyor.
Fıkranın ikinci cümlesi düzenlemenin asıl ağırlığını taşıyor: Müdürlükçe veya yetki devri yapılmışsa İdarece, satış dosyası üzerinde yapılacak ön inceleme neticesinde, salt çoğunluğun sağlanıp sağlanmadığı ve tebligat işlemlerinin tamamlanıp tamamlanmadığı hususlarını içeren yazı, ruhsatı düzenleyecek İdareye veya ilgili birime gönderiliyor.
Buna 15/A maddesinde yapılan ekleme eşlik ediyor: maliklerin toplantıya davet edildiğine dair belgeler ve toplantının yapıldığına dair tutanak, satış müracaat dosyasının unsurları arasına alındı.
Sonuç, usul kusurunun ortaya çıktığı anın değişmesi. Değişiklikten önce çağrı veya bildirimdeki bir eksiklik esas olarak sonradan açılacak bir iptal davasının konusuydu; süreç ilerliyor, sözleşme imzalanıyor, ruhsat alınıyordu. Artık aynı eksiklik, ruhsat aşamasında adı konmuş bir idari inceleme sonucunda tespit ediliyor.
Sözleşme tekniği açısından sonuçlar
Süre başlangıcı. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde teslim süresi çoğunlukla sözleşme veya yıkım tarihinden işletiliyor. Oysa ruhsat, artık maliklerin kendi aralarındaki çağrı ve bildirim sürecinin kusursuz tamamlanmasına bağlı. Sürenin ruhsat tarihinden işletilmesi ve ruhsatın alınamaması riskinin hangi tarafa ait olduğunun açıkça düzenlenmesi gerekiyor.
Belge temin ve arşiv yükümlülüğü. Ek-12 çağrısını kimin yapacağı, ilan ve toplantı tutanaklarını kimin muhafaza edeceği, karara katılmayan maliklere bildirimin kimin takibinde olacağı. Bu belgeler artık müracaat dosyasının parçası olduğundan, sözleşmede tarafa bağlanmamaları ruhsat aşamasında temerrüt tartışmasını çözümsüz bırakıyor.
Bildirim yönteminin seçimi. Elektronik tebligat ile muhtarlık ilanı arasındaki fark, on beş günlük sürenin başlangıcını kaydırıyor. Takvim kurgusu yapılırken hangi malike hangi yöntemle bildirim yapılacağının önceden tespiti, sürenin ne zaman dolacağını öngörülebilir kılıyor.
Teklifin ve inceleme yerinin belirlenmesi. Yönetmelik, teklifin kendisinin değil, teklifin görülüp incelenebileceği yerin bildirilmesine de imkân tanıyor. Bu adresin il sınırları içinde ve gerçekten inceleme yapılabilecek nitelikte olması gerekiyor. Adresin kim tarafından tahsis edileceği ve inceleme talebinin nasıl belgeleneceği sözleşmede düzenlenmediğinde, sürenin işleyip işlemediği sonradan tartışmaya açılıyor.
Oybirliği istisnası. Riskli yapıların bulunduğu parsellerin arasındaki veya bitişiğindeki yapılaşmamış boş parsellerin tevhit yoluyla birlikte değerlendirilebilmesi için, Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 7 nci maddesinin üçüncü fıkrası saklı olmak üzere, boş parsellerdeki bütün maliklerin oybirliği ile karar alması gerekiyor. Salt çoğunluk rejimi içinde bir istisna adası; boş parsel içeren projelerde fizibilite aşamasında dikkate alınması gereken bir kısıt.
Kamuya öncelikli teklif. Riskli binanın yıkılmasından sonra arsa haline gelen taşınmazın satışına karar verilmesi halinde, satışın öncelikle Başkanlığa veya Bakanlığın bağlı ya da ilgili kuruluşlarına veyahut İdareye veya TOKİ'ye teklif edilmesi gerekiyor.
Tapu kaydının okunması. Riskli yapı şerhinin terkininden sonra, taşınmazın tapu kütüğünün beyanlar hanesine 6306 sayılı Kanun kapsamında olduğuna dair belirtme yapılıyor ve parselde yapılacak iş, işlem ve uygulamalar Kanun kapsamında yürütülüyor. Yıkım tamamlanmış ve parsel arsa vasfı kazanmış olsa dahi bu kayıt görünür kalıyor; devir ve finansman süreçlerinde parselin hâlâ dönüşüm rejiminde olduğunu gösteriyor.
Teminat. Geçici 5 inci madde uyarınca, 1 Ocak 2024 tarihinden itibaren düzenlenen yapı ruhsatları kapsamında verilen teminatlar, yapı müteahhidinin talebi halinde 13 üncü maddenin dokuzuncu fıkrasının (c) bendindeki %6 teminat oranına göre yeniden düzenleniyor. Düzenleme talebe bağlı olduğundan kendiliğinden işlemiyor; mevcut sözleşmelerdeki teminat hükümlerinin gözden geçirilmesi gerekiyor.
Değerlendirme
Düzenleme, salt çoğunluk esasına geçildikten sonra azınlıkta kalan malikin konumunu güçlendiren bir denge unsuru işlevi görüyor. Karar yeter sayısı düşürülmüş, buna karşılık o çoğunluğun nasıl oluşturulacağı ve nasıl belgeleneceği sıkılaştırılmış durumda.
Sözleşme tarafları bakımından ise sonuç, dava riskinin takvim riskine dönüşmesi. Ruhsat, artık yüklenicinin sözleşmesel kontrolü altında olmayan bir usul zincirinin tamamlanmasına bağlı. Bu zincirin hangi halkasından kimin sorumlu olduğu sözleşmede düzenlenmediğinde, ortaya çıkan gecikme sahipsiz kalıyor.
Bu yazı, 4 Şubat 2026 tarihli ve 33158 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanan yönetmelik değişikliğinin metni esas alınarak hazırlanmış genel bir değerlendirmedir. Somut olaylara ilişkin görüş niteliği taşımaz.